清理税费乱象 让房地产市场回归正常秩序

　　2013年底之前有媒体报道称，万科企业股份有限公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金44.34亿元，为应付未付的土地增值税，即该公司欠交的“土地增值税”。针对这一指称，万科企业股份有限公司在2013年底最后一天发布了“关于不存在应缴未缴土地增值税的公告”。万科披露，近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿元，而其2010年至2012年三年来净利润为294.53亿元。

　　据业内专家分析，万科2010年至2012年三年累计缴纳税金是同期净利润的2.1倍，从此进一步分析得出在某些房价高企的城市，房价中约80%左右是由房地产开发企业向地方政府缴纳的各种税费，即地方政府部门是高房价的最大受益者，而购房者最终承担了这些高额税费。

　　这其中的逻辑并不复杂，房企从拿地开始到房子建成和销售给购房人，所有阶段的税费等都计入房价，成为房屋销售价格中的成本。房屋由购房人购得后，这其中的税费最后由购房人“买单”。

　　据业内人士归纳，房企缴纳的各种税费包括房地产税、行政性收费、土地出让金和贷款利息等几大块。其中，与房地产开发建设相关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等，约占房屋开发成本的20%左右。行政性收费，主要是由各地方政府和各级行政主管部门向房企收取的费用，包括征地管理费、商品房交易管理费、城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费、开发管理费等，约占开发成本的20%左右。土地出让金是房企通过政府组织的“招拍挂”方式获得土地向政府部门缴纳的土地费用，在房价高企的重点城市，这部分占到房价的30%至60%.另外，房企向银行贷款生成的利息及银行向其收取的各种费用，如财务顾问费、公证费、保险（放心保）费、手续费等，也计入房价成本之中。上述各项费用都计入房价之中，各项费用累加后可达到市场房价的80%左右。

　　据初步统计，房企除了法定缴纳的税费之外，在房地产开发的九个流程阶段，即房地产立项阶段、办理用地阶段、房屋拆迁阶段、勘察设计阶段、项目报验阶段、招投标阶段、房地产施工阶段、竣工销售阶段，共计缴纳的各种费用多达34种。有的地方政府部门根据“需要”和“可能”，巧立名目，乱用行政公权，向房企征收了许多不该收的各种“税费”。可以说，一些地方的房地产税费征收已乱象纷呈，严重干扰和破坏了国家法定的税收征管体系，破坏了市场经济的正常秩序。这种乱象正是我国房地产调控政策无法得到完整执行和执行效果大打折扣的重要影响因素，是我国许多重点城市房价反复上涨的重要成因。

　　从体制或深层次分析，房地产领域税费征收乱象与地方政府片面追求GDP增长、推行土地财政、政府过多干预市场有内在联系。当前我国经济增长模式注重国民经济规模增长，对地方政府考核以GDP规模和增长为重要指标，使得地方政府大多以房地产为支柱产业，通过土地开发和房地产业带动上下游几十个行业的发展，从而使地方GDP规模迅速扩张。而要保持这种外延式扩张，需要投入大量的资源，包括土地和资金等，在中央转移支付有限的条件下，地方政府不约而同地找到了土地财政这条聚财途径。地方政府由于事权与承担的相关责任不匹配，只能通过抢收土地财政来增加财政收入。而在“大政府、小市场”的现有体制下，地方政府掌握了太多的资源和行政权力，随时可用手中的权力去分配经济资源包括土地。推行土地财政的一大恶果，当然就产生了向房地产企业征收各种税费的乱象，使国家房地产调控政策不能得到有效执行，调控效果大幅削减。

　　因此，要从根本上消除房地产领域的税费乱象，恢复房地产市场的正常秩序，必须认真贯彻党的十八届三中全会精神，从根子上治理，即要终止地方政府推行土地财政的做法，深化财税改革，让地方政府的财权与承担的事权相匹配，在对土地财政实行“釜底抽薪”的同时，给地方设立新的主体税种，如房产税和资源税；要处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用，科学界定地方政府部门在房地产领域的行政审批事项和权力边界，市场能做的事情一定交给市场去做。同时，国家要加快经济发展方式的转变，改变许多地方事实上以房地产为支柱产业的增长模式，要改变惟GDP考核地方官员政绩的做法，以更加科学的“五统一”进展来考虑地方政府的政绩。