国五条细则陆续出台 限购限贷税收调控全面升级

　　连日来，包括北京、上海、广州、深圳等城市的地方版楼市调控细则陆续公布。相比之下，北京版细则最严厉、最细致，是唯一提出“降价”、且提出进一步收紧限购政策。有关专家和业内人士普遍认为，这些政策总体呈现从严基调，将为市场降温，同时尚有完善空间，关键在于落实。

　　按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　一些城市限购范围扩大。如“广东版”调控政策出台后，原本只是主城区限购的珠海、佛山如今要求覆盖全部行政区域。北京市对本市户籍单身人士购房作出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京规定：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　从税收调节环节来看，上海版的细则与北京基本一致，即，对出售自有住房按规定应缴纳的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。并稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费，并加强存量房交易税收征管工作。但上海版的细则未提及不能核实房屋原值的认定条款，以及对于唯一房产满5年豁免的条款。此外，济南、合肥等地的细则则没有涉及备受关注的“20%个税”政策。

　　在二套房首付比例方面，北京版细则提出，继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，根据本市房价控制目标和政策要求，对于二套房的首付款比例进一步提高。从房贷政策的调控手段来看，沪版细则明确，“继续严格实施差别化住房信贷政策”。这主要包括银行业金融机构严格执行第二套住房信贷政策，严禁发放第三套及以上购房贷款；银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正；金融管理部门加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。这一细则基本延续了2011年以来“上海家庭限购二套房、外地家庭一套房、外地单身限购”的政策，但是在适时调整二套房房贷首付比例和贷款利率上留有余地，不排除未来提高首付比例和贷款利率的可能。

　　本轮地方版调控细则还表现出房价控制目标收紧的态势。一些城市明确统计新建商品住宅价格，扣除保障房因素；一些城市提出房价涨幅不高于或低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。如重庆要求“主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。”

　　此外，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。中国房地产业协会副会长朱中一说：“广东对住房信息系统联网提出时间表，要求今年年底前所有地级以上城市完成个人住房信息系统联网。这是值得肯定的举措。”

　　从地方版楼市调控细则来看，现阶段，重点支持首套、自住、中小户型置业需求已经成为共识，但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。

　　国务院发展研究中心副研究员刘卫民说：“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子，而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为，因此，地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”

　　刘卫民还建议，应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低，成交价差会较大，个税会较高。但这是制度转换和历史原因形成的，并非是投机造成的结果。因此，应在后期的政策制定中给予一定考虑。