国务院督查组返京 房产税预售制或将改革

    8月上旬，备受关注的国务院楼市督查组陆续返京。

　　此前的7月24日，国务院办公厅发文称，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

　　这是15个月来国务院再度出台此类举措。去年4月，国务院曾派出8个房地产调控督查组，奔赴16个省（区、市）进行督查。

　　目前，国务院层面还没有正式公开本轮督查结果，但从各地官方媒体对督查组的报道可以看出，大多数省市获得了督查组的肯定。

　　为何督查？

　　国务院此次派出的8个督查组的组长皆为副部级以上干部，包括国土资源部、住建部、监察部、财政部、国家发改委、国税总局等单位的副职领导。

　　其中，山东、北京组由国土部带队，江苏、上海组由人民银行带队，河南、广东组由银监会带队，浙江、福建组由发改委带队，湖南、湖北组由监察部带队，重庆、四川组由财政部带队，天津、河北组由住建部带队，辽宁、吉林组由国税总局带队。

　　此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

　　督查组通过调阅文件档案，实地查看，抽查暗访，以及召开群众和企业代表座谈会等方式，了解各省市房地产市场调控落实情况。

　　之所以派出如此级别的督查组，住建部政策研究中心副主任王珏林对时代周报分析，“督查属于正常的工作，这是用行政手段管理目前的市场，以便随时发现政策执行的情况，对各地的调控政策与国家要求不一致的行为进行督促和改正。”

　　同时，王珏林还认为督查组此行与上季度楼市回暖有关，检查的目的是为了防止房价反弹，防止市场出现过热，防止调控不到位。

　　亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫也持类似观点，他告诉时代周报，一方面是六七月，全国多个城市的房价出现反弹，一线城市房价上涨预期明显；另一方面是中央很想出台政策，但是缺乏一手的参考依据，此次督查可能是为了新一轮的政策做准备。

　　目前，国务院层面还没有正式公开本轮督查结果，但从各地官方媒体对督查组的报道可以看出，本轮楼市调控风向标北、上、广、深调控效果均得到国务院督查组肯定。

　　据8月2日《北京日报》的报道，督查组对北京市落实房地产市场调控政策的评价是，“目标明确、组织严密、监管到位，尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策，规范经营，很不容易。总的来看，北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。”

　　从北京督查情况看，督查组更多是提问，未表态。问题集中在限购等政策执行情况，以及5月以来房地产市场情况，尤其是下半年房价的波动预测。

　　督察组对上海的评价是，“对于上海市2011年以来贯彻落实国家各项房地产市场调控政策措施情况，国务院督查组给予充分肯定。希望上海继续严格执行房地产市场调控政策措施，进一步巩固调控成果，确保实现全年新建住房价格稳中有降的目标。”

　　7月31日上午，国务院督查组来到重庆，与重庆市国土局、重庆市房协一起约谈了重庆部分房企，座谈会主要针对房地产市场和调控政策进行研讨，会后督查组实地考察了重庆主城各区部分代表楼盘。

　　但也有省份被督查组挑出了毛病。监察部副部长屈万祥带队的督查组在湖北督察后表示，湖北省房价上涨压力仍然存在，有个别地区的政策调整与当前调控精神不符，部门间横向配合不够，存在调控具体实施细则规定不完善等问题。

　　住建部副部长齐骥带队的督查组在河北考察后建议，河北省应密切关注后续房价的走势，严格落实好差别化信贷政策等相应措施，鼓励有条件的城市开展限售试点工作。

　　调控力度不会减轻

　　时代周报从各方了解到，中央政府在看到调控成效的同时，更注意到了楼市回暖的现状，因此继续从严调控仍是今后楼市调控基调。国务院督查组此行是在楼市回暖之际的应时之举，其本身就意味着“从严调控”。如果房价反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。

　　今年以来，中国经济进入下行通道，出口和投资双双下滑，而刺激内需又非一时之功。上半年GDP的增速为7.8%，虽然已经超出年初确定的7.5%的目标，但这是近三年来首次“破八”，经济形势面临巨大压力。

　　再加上今年连续四次降低存款准备金率和存贷款基准利率，人们对房价上涨的预期增加。虽然，央行在降息的同时强调，“继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”，但放松的流动性确实有相当一部分流入了房地产行业。

　　根据中国指数研究院数据信息中心的分析，1-7月房地产开发企业的资金来源5.08万亿元，同比增长6.2%，自今年5月以来连续4个月回升，其中国内同比增长8.8%，定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长5.5%和4.6%，表明销售持续好转和贷款增速加快，使得开发企业的资金状况继续好转。

　　在稳增长与降房价之间，中央面临两难的选择，如果细细咀嚼中央的调控口号，就会发现其中的细微变化。

　　对此，财经评论员吴其伦向时代周报分析，最开始，中央的要求是“遏制房价过快上涨”，这给开发商和地方政府释放的信号，是允许小幅上涨，但不能涨得太离谱。后来，口号变成“促进房价合理回归”，这表示中央已经明确要降房价，不允许房价再涨。但最近，口号变成“决不让房价反弹”，这实际上对房价的要求从“必须降”变成了“不准涨”，或可小幅波动，但不能大幅反弹。

　　正因如此，尽管中央三令五申要从严调控，地方政府却依然敢屡屡突破限制。根据北京中原市场研究部统计，截至目前已经有近40个城市出台了不同程度的楼市调控政策微调变化。

　　除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，扬州对个人购买成品住房提供房款4‰-6‰的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度。

　　国务院督查组对各地情况表示满意，默许各种微调行为，是否意味着中央政策的放松？

　　某业内专家认为，“由于现在督查的结论还没有出来，所以很难由此得出督查组对地方政府的调控情况是满意的，现在还不能下这种结论。未来的楼市调控肯定会从紧，这是中央的政策，包括中央经济工作会议和中央政治局的会议都重申了这一点。未来的政策只会是从紧，至于紧到什么程度，只能看未来房价的走势了。”

　　清华大学经济学研究所副所长蔡继明表达了类似看法，中国特色的检查和视察，基本都是以肯定为主，即使个别地方不足，也不会公开提出来，但也许会有私下的批评。“从各方面信息来看，国务院调控房地产的决心没有动摇，力度也不会减轻，没有批评可能是碍于面子。”

　　新政将至？

　　虽然督查报告尚未出台，但对其可能出现的内容，坊间作出了各种猜测。同样，对于中央的下一步调控政策以及未来的房价走势，也是众说纷纭。

　　中国房地产学会副会长陈国强对时代周报表示，“毫无疑问，中央会继续保持从严的态势和基调，甚至会有后续的政策要求，这种概率高于放松的可能性。随着成交量回升，房价出现上涨，市场预期的变化，以及新的地王的出现，中央的政策会继续从紧。这也是安排督查组检查落实调控政策的初衷，传递和释放中央的政策意图，至于是否会有新的政策出台，还需要进一步观测。”

　　按照吴其伦的判断，“应该在8月20日左右会出台新的政策，但是我对这个政策不太乐观，它对房地产市场的调控，对房价的合理回归不会有太大帮助。”

　　在接受时代周报的采访中，不少专家认为未来的政策调整会集中在房产税扩容、预售制改革等方面。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林分析，“房产税肯定会继续扩容，如果现在停下来，之前的试点就没有任何意义。房产税进一步推广可以起到平抑房价的作用。”

　　而对于是否取消预售制的问题，他认为，预售制既关系市场也关系到企业的资金运转情况，如果要取消预售制，首先要解决资金来源的多样化问题，“现在我们大部分资金主要还是依赖银行贷款，如果我们的市场融资渠道更宽，我们才能考虑预售制是否可以取消。”

　　而相对于频繁出台的行政限购政策，蔡继明则认为，应更重视制度的改革，由一般的行政手段转向经济手段，如此方能实现房地产业的可持续发展。

　　“现在中央的办法还没有用尽，还可以在土地制度的改革上迈出更大的步伐。比如，可以用农村集体土地换城市周边农村的建设用地指标，这样既可以解决因为土地红线而导致的供地不足的问题，又可以从根本上降低城市商品房的土地成本。又如，可以允许小产权房的自主经营，通过增加市场上流通的房产数量，从而达到降低房价的目的。”蔡继明这样说。