真正的一个思路价值万金的体现

　　房地产企业税务管理，邀请了某大型房地产企业税务负责人DAvoser，从实践的视角来分享房地产企业如何有效的进行税务管理，对于动辄数亿的项目来说，管理的好与不好的代价是相当巨大的。

　　一、房地产企业税务管理特色

　　一谈到房地产企业的税务管理，嘉宾DAvoser感慨地说，这是个大话题，房地产企业涉及的税种很多，几乎税法中所有分税种都能涉及到，包括土地增值税、企业所得税、营业税、房产税、印花税、土地使用水、契税、个人所得税等等。

　　房地产企业是很有特色的一个行业，各种税每个阶段都不同，前期、中期、后期每个阶段涉及到的税以及缴纳方法都不一样，不像制造业整个运营阶段所交的税种都是一样的。土地增值税是本次分享的重点，包括流程、资料、管控等等，试图通过嘉宾的经验能够让财务人员少走很多弯路。

　　房地产企业税务行业的特色就是税种多，几乎税法中所有分税种都能涉及到，包括土地增值税、企业所得税、营业税、房产税、印花税、土地使用水、契税、个人所得税等等;税额大，一个项目动辄几个亿几十亿甚至几百亿，税负比较高，特别是大城市，消费能力高，房价高，税也高;行业的特性，不像其他企业是永续性，房地产行业是非永续性，一般项目都有个经营期两年三年五年十年，从产品的立项、开始建设、开始卖到产品的交付、结算等等，除了一些商业经营性质的项目需要运营以外，其他的项目结束的时候就开始清算了。

　　房地产行业税收法规很多都是暂行条例，没有明文的税法，地方税务部门还会有一些成文或是不成文的地方政策，由于地方税收政策尺度比较大，财务人员一定要跟地方的财税部门的人员沟通。相应的筹划空间比较大，风险也比较大，这也是各级政府管控的重点。

　　二、房地产企业税务人员的能力需求

　　嘉宾DAvoser认为，正是因为房地产行业的特色，就要求房地产行业的财务人员要有很强的税务实务操作的能力，需要具备很广泛的税务知识，要有成长性，有综合性的税务管理理念，财务人员不仅在项目的可研阶段，还得在项目摘牌、立项、定价、销售等阶段充分的参与、全面的统筹，需要与开发部门、成本营销等部门有密切的沟通，不仅要了解财务的知识、核算知识、税务知识，还要懂得税务成本、建设工程单位的一些专业知识，把握项目各个阶段的特点，对项目结束后的清算工作有非常重要的作用。

　　项目的清算主要两种方式，纳税人可以自己申请自行清算，或是税务机关责令清算。最好找有相关资质的中介准备好资料。

　　三、土地增值税的案例实践

　　嘉宾DAvoser强调，企业项目清算的时候要注意当地的特色和要求，需要财务人员做充分的沟通，清算的时间一定做个充分的预估，一般来说在清算的那一年土地增值税会很多，销售如收入产生的利润也许当年比较少，如果当年没有清算，延续到下一年清算，会造成清算的土地增值税，没有足够的利润去冲抵，造成永久的所得税的损失。这就要把握住清算的时间，尽量早做计划，或是提前准备好清算。

　　嘉宾DAvoser以一个项目为案例，详细介绍了土地增值税清算管理工作、所得税管理工作以及房地产企业涉及的其他小税种，包括政策依据、核算方法、汇算清缴的管控等方面的内容。并且强调财务人员在项目立项时就开始建立与税局良好的沟通，才能在最后的清算阶段做到既符合国家税法要求，又能实现合理纳税的有机结合。

　　嘉宾DAvoser是在出差途中完成了这次的分享活动，同样来自房地产企业的参加者如此评价：“嘉宾的专业就在于讲到什么都能信手拈来，这是多年用心积累的结果。”