阎岩:国外金融企业进入中国 带动商业地产发展

　　在“2010政变地产”系列观察与解读温州论坛上,SOHO中国总裁阎岩表示,大量的国外金融企业可能会在未来一段时间进入中国,会带动商业地产发展。

　　以下为问答环节实录:

　　问:我也是业内的,我想问一下潘总,在我们开发的项目,除了东海广场,还有一些住宅项目。

　　在刚才我们解读的过程中,有一个地方我有自己的看法,是一个误区,昨天晚上我看巴菲特在中央二台做了一个新闻采访,巴菲特回答了两个问题,第一,未来十年二十年,中国经济会继续增长。第二个问题我们继续投资哪一块。他说房地产和黄金。在房地产投资这里头,住宅和商铺都是一样的。这是我的看法。谢谢。

　　问:潘总,您好,见到您我很荣幸。东海广场我一直比较关注,我想问一下,在这里东海广场投资回报率能达到多少？这样好让我心里有点底。

　　阎岩:感谢这位客户朋友。他一定跟我们销售人员联络一段时间了。东海广场是一个特别的项目,大家知道,这个项目并不是SOHO中国建设的,这个项目是在金融危机的最严重的期间是我们从摩根士丹利手里面拿下来的。摩根士丹利当时在中国持有了很多的房产,他们有一些已经全部出手,减少了在中国的房地产投资。这个项目我们当时在购买过程中,持续了几个月时间,最后用一个相对在当时市场上大家认为比较低的价格买下来。当时买下来的价格是一平米3万4千块钱。因为进入了项目之后,我们有机会跟静安区政府一起认识,也跟他们交流静安区发展的情况,我们了解到实际上在静安区这个地方,目前拆迁的成本一平米已经超过5万块钱。主要因为上海市有一个现在看来不是很正确的决定,就是他们容积率有一个非常严格的要求,容积率比较低,因为他们会怕城市过于密集会对城市产生问题。所以在静安区再也不会有这种大型的商业建设的,不是政府不想建,而是政府没有办法动拆迁。因为拆迁出过很多问题,大家知道最有名的是周正毅,其实周正毅产生的问题就是在静安区东八块产生的。

　　关于东海广场,大家知道我们正在销售。我们在销售的过程当中,也是在上海相对来说租金受到金融危机影响,是一个下跌的时间段里面销售。下跌到什么程度,就是在它旁边的恒隆广场,应该在普西地区办公楼比较有代表性的,里面外资企业驻扎比较多,他们多少年以来每平米每天租金15块钱,现在他们最低已经降到8块钱。但是最近一段时间,上海租金回流的情况比较明显,主要体现在外资的回流,因为上海作为一个亚洲未来的金融中心,实际上目前在整个金融市场上占的位置越来越大。我两年前看过一篇郎咸平教授的观点,他说美国人让中国人民币升值背后的目的是什么,他的观点就是盖特那突然访华,回去后没有再高调谈人民币升值,他认为盖特那拿到了中国更高的承诺,他们最大的目的是让中国开放金融的资本市场。据郎教授的分析,盖特那已经拿到一定的承诺,但具体什么样,他没有讲,这就意味着大量的国外金融企业可能会在未来一段时间进入中国,而他们进入中国的唯一的目的地是上海,其实并不是北京这样的城市。我自己本人也有机会接触到一些国外金融方面的一些人。他们也谈到在奥巴马上台后,对华尔街投资银行的监管力度加大非常多,在过去一两个月时间,美国联邦政府对高盛有了一系列的惩罚措施,这就使得大量的国外金融机构像亚洲转移。而亚洲他们觉得最具活力就是中国,中国无可替代的就是上海。所以上海商业除了我刚才谈的中国中小企业外,国外金融企业的需求会在短期内有一个集中的增长,这些地方是需要办公楼的。所以东海广场达到4%,有的租户压得比较低3%,但有的楼层归达到5。但随着租金的上涨,随着上海办公楼需求不断的增长,这样一个投资比例会得到一定改善。但是,我并不想给大家一个不着边际的想象,因为投资回报率不会过高,因为国际投资回报率都维持在一个稳定的水平。因为你不是用你全部的资金来投资,如果用你自有资金来算的话,你的投资回报应该是8以上。