揭开14种房地产税费“面纱”

　　日前，在国务院转批发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，明确指出“要逐步推进房产税改革”。而上海地方版楼市新政中，房地税被视为调控房价的“杀手锏”。 

 
　　物业税空转、房产税扩征等概念都是房地产税制改革的组成部分，其中，除物业税是新税种以外，其他的房产税等称谓都是已有税种。就目前而言，房地产税制改革，主要是合并、减少已有开发和交易的税种，同时增加保有环节税种。现在出现的众多概念，仅仅是称谓不同。 

　　中国社科院财贸所税收室主任张斌认为，最终用什么样的名称还没有确定，但由统一的税种来归并相关税费的思路不会发生改变。 

　　现有房地产税收“五花八门” 

　　当前与房地产行业相关的税费纷繁复杂，直接相关的税种多达14种，目前实际征收的有12种，而收取的费用更是五花八门。少的地方几十种，多的城市上百种，涉及规划、建设、环保、园林绿化等多个政府部门。 

　　据税务专家介绍，14个房地产业相关税种包括：营业税、企业所得税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城建税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税、土地增值税、资源税、契税、耕地占用税、教育费附加等。其中固定资产投资方向调节税自2000年开始暂停征收，面向外企征收的城市房地产税于2009年1月1日起废除，内外资企业和个人统一征收房产税。 

　　在这14个税种中，针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、印花税以及契税等。 

 
　　对于“逐步推进房产税改革”，张斌认为，最终用什么样的名称还没有确定，但由统一的税种来归并相关税费的思路不会发生改变。 

　　但是张斌指出，将房地产相关的所有税种合而为一，不太现实，可能还是要区分不同环节征税，比如土地占用环节、房地产开发环节、房产交易环节、房产保有环节等。同样涉及土地的，例如耕地占用税、土地使用税、土地增值税等可以考虑归并，但其中有的采用比例税率，有的采用定额税率，有的采用累进税率，最终怎么整合还要取决于决策层的标准和思路。 

　　保有税面临制度瓶颈 

　　讨论近7年的物业税是新税种，开征需要经过全国人大通过。同时，物业税作为西方的“舶来品”，其制度基础存在很大差异。 

 
　　国外，对房地产持有人征收物业税，主要基于土地产权私有制。而国内城市商品房建设用地属于国有，因此，如何征收物业税一直处于“研究阶段”。 

　　在已有的房地产税收中，与物业税最相近的无疑是房产税。 

　　根据我国现行的《房产税暂行条例》，房产税以房屋为征税对象，按房屋余值或租金收入为计税依据。目前，这一税种主要针对经营性用房的收入部分征税。房地产开发企业在商品房出售前，不征收房产税；但对于开发企业已使用或出租、出借的商品房则征收房产税。税基为房屋账面余值或经营性收益。 

　　香港物业税启示 

　　香港的不动产保有环节，不仅有物业税，还有差饷。差饷又称房地捐，是政府对拥有土地及楼宇的业主征收的直接税。与物业税相比，两者都是对土地、房屋等物业征税，但物业税的课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业，而差饷税是对纳税人拥有的所有土地房屋，包括自用和非自用的都征税。

 
　　香港物业税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。“少税种”，即设置的有关房地产的税收种类相对较少，在香港，与房地产相关的主要税收也就是物业税和差饷。