房产开发企业以土地换房屋的会计处理
房产开发企业以土地换房屋的会计处理
对于房地产开发企业出资、合作方出地的合作建房,房地产开发企业以转让部分房屋的所有权
为代价换取了部分土地的使用权,发生了销售不动产的业务,应当按“销售不动产”税目征收营业
税。由于双方通过以物易物方式进行交易,并没有发生实际的现金结算,因而需要核定房地产开发
企业出售不动产的营业额。
案例1:
[案情说明]2002年8月22日,甲医院同丙房地产开发有限公司合作建房。合作协议规定,甲
医院出地,丙房地产开发有限公司出资800万,楼房建成后交由丙房地产开发有限公司使用10年,
10年期满,楼房使用权归甲医院。丙房地产开发有限公司在使用期限内,每年定期向甲医院交纳5
万元。但甲仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税,而未将丙房地产开发有限公司出资额80
0万元列入经营收入,申报缴纳营业税。
[分析指导][国税函发[1995]156号]文件对合作建房征收营业税的问题作了明确规定:
合作建房中以出租土地使用权,是指一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙
方)提供资金,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租
赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,甲方是以出租土地
使用权代价换取建筑物,发生了出租土地使用权的行为,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
因此,甲医院以租土地使用权为代价换取房屋所有权,应按“服务业??租赁业”缴纳营业税
,除将每年收取的5万元列入营业收入外,还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入,每年作为
经营收入。另外,由于楼房建成后,产权实际归属甲医院,投资额应视同甲医院房产价值征房产税
。
案例2:
[案情说明]2002年1月8日某房地产开发有限公司与某高级职业学校合作建房,该高级职业学
校出地10000平方米,2002年9月2日建成的房屋面积为200000平方米,按照协议规定,双方按5:5
的比例分配房屋,该高级职业学校得到房屋100000平方米。
[分析指导]对于房地产开发有限公司来说,即意味着以100000平方米的房屋换取了10000平
方米的土地使用权,发生了销售100000平方米房屋的业务,应当对销售的这100000平方米房屋按照
“销售不动产”税目征收营业税。
由于没有发生实际的价款结算,因而需要核定这100 000平方米房屋的营业额。
按照税法规定,房地产开发企业应当按下列顺序核定房屋的营业额:
(1)按企业当月销售的同类不动产平均价格核定。
(2)按企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
按下列公式核定计税价格:
计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
房地产开发有限公司销售的同类房屋的平均销售价格为每平方米4 200元,则销售该100000平
方米房屋的营业额为42000万元;
若房地产开发有限公司9月没有销售同类房屋,则前一段时间销售过同类房屋,其平均销售价
格为每平方米4100元,则销售该100000平方米房屋的营业额为41 000万元;
若最近时期房地产开发有限公司也没有销售过同类房屋,则应核定计税价格。假如建造20000
0平方米房屋的工程成本为4800万元,则这100 000平方米房屋的工程成本为2 400万元。
假定当地税务机关核定成本利润率为30%,那么销售这100 000平方米房屋的计税价格为:
计税价格=2400×(1+30%)÷(1-5%)=3284.21万元
房地产开发有限公司2002年9月应交营业税的数额为:
应交营业税=420 000 000×5%=21 000 000元。
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时间:2009-03-27 责任编辑:huayaming